海東市物業(yè)管理辦法

第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高人民群眾居住質(zhì)量、提升幸福指數(shù)，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《青海省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)法人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條　物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公開公平公正、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條　本辦法適用于海東市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第五條　海東市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)行政主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，并負責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改、國土、財政、環(huán)保、民政、公安、廣電、電力、通信、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第六條　市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第七條　鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域及配套建設(shè)

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的范圍為基礎(chǔ)，重點考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條　建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計方案中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

規(guī)劃建設(shè)部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（附件）中注明物業(yè)服務(wù)用房的面積。

第十條　建設(shè)單位在取得商品房預(yù)（銷）售許可證前，向項目所在地房地產(chǎn)（住建）行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)（住建）行政主管部門自受理申請二十日內(nèi)，在征求社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。

第十一條  縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)（銷）售許可證時，不得將規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入商品房屋預(yù)（銷）售許可范圍。

第十二條  縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第十三條　物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的2.5‰至3‰配置，最少不低于70平方米；房屋建筑總面積超過3萬平方米的，超過部分按不低于1‰的標(biāo)準(zhǔn)增加配置。建設(shè)單位要按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，確保新建項目的物業(yè)管理用房得到全部落實。

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)進行審查。

縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門要做好物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬登記工作，并在登記中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、衛(wèi)、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米;房屋建筑總面積超過3萬平方米的，面積不低于40平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、治安值班室、監(jiān)控室、消控室、車庫、車位以及其他各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)按照國家、省設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進行配套建設(shè)，并依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變使用用途。

第十五條　住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護、管理和更新。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

住宅小區(qū)內(nèi)由專業(yè)經(jīng)營單位投資建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第十六條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等分戶計量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制；業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為改造工作提供便利。

第十七條　本辦法實施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)行政主管應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位及其共有設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費；

（七）支持配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動；

（八）確保建筑物和消防等設(shè)施設(shè)備的安全使用，保證消防通道通暢；定期對室內(nèi)水、電、氣等設(shè)施設(shè)備進行安全檢查，消除安全隱患；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有并履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《青海省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)所在地社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十二條　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）房屋竣工驗收備案后和首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十三條　符合成立業(yè)主大會條件的，社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門組建首次業(yè)主大會籌備組。　

第二十四條　符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面報告，同時提供物業(yè)管理區(qū)域劃分情況、業(yè)主名冊、建設(shè)規(guī)劃總平面圖、房屋及建筑物面積清冊、物業(yè)服務(wù)用房配置情況、房屋專項維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時間等文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門組建首次業(yè)主大會籌備組?！?/span>

第二十五條　籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居（村）民委員會代表、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表等組成?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居（村）民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦，并將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會成員候選人條件和產(chǎn)生辦法；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第二十七條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主委員會的成員至少由5人以上單數(shù)組成。

首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，籌備組應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召集業(yè)主委員會成員召開首次會議，推選主任1名、副主任2名，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會首次會議結(jié)束后，籌備組自行解散。業(yè)主委員會每屆任期3年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。

第二十八條　業(yè)主大會履行下列職責(zé)：　

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）決定新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營所得收益的使用方案；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

（十）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主大會決定前款第（六）項和第（七）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十九條　不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)社區(qū)居（村）民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由社區(qū)居（村）民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論和書面征求意見的形式（二者也可相結(jié)合），應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

第三十一條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過3年，可連選連任。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

第三十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)居（村）民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告會；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

（五）其他必要資料。

業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

第三十三條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒交物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第三十四條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）嚴格遵守《中華人民共和國物業(yè)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，接受業(yè)主大會的領(lǐng)導(dǎo)和行業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同利益，體現(xiàn)公平公正；

（三）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理實施情況；

（四）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（七）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）法律法規(guī)及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責(zé)召集，會議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，每戶每年不低于20元，不足部分也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

第四章　前期物業(yè)管理

第三十八條　住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于5萬平方米的，經(jīng)項目所在地人民政府房地產(chǎn)(住建）行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

房地產(chǎn)(住建）行政主管部門要積極引導(dǎo)招標(biāo)人和投標(biāo)企業(yè)按照政府指導(dǎo)價格合理確定服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)，并不斷完善市場競爭規(guī)則，解決招投標(biāo)工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，推進物業(yè)管理市場化進程。

第三十九條　建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，嚴把物業(yè)承接查驗關(guān)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進行查驗交接，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門綜合驗收備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、通訊、公共照明、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（四）道路、綠地、車位和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第四十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第四十四條　分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起二十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

海東市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)行政主管部門負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各縣（區(qū)）房地產(chǎn)（住建）行政主管部門負責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，監(jiān)管物業(yè)專項維修資金的使用，指導(dǎo)物業(yè)承接查驗活動，監(jiān)督招投標(biāo)或者協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和物業(yè)管理投訴受理制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考核，督促其提高服務(wù)水平。

第四十六條  一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法具有獨立法人資格和相應(yīng)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓(xùn)合格證書。

在本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克诘厝嗣裾康禺a(chǎn)（住建）行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。

第四十七條　本市實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。發(fā)生重大事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時向縣（區(qū)）、市房地產(chǎn)（住建）行政主管部門報告。

第四十八條　業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門、社區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起二十日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)：

（一）物業(yè)共用部位及附屬設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護；

（三）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范、車輛停放等事項的管理服務(wù)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；

（八）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

第五十一條　從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。

第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)維修和養(yǎng)護電梯、壓力容器等特種設(shè)備，并向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)申請定期檢驗。

第五十三條　物業(yè)服務(wù)收費遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對應(yīng)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)和收費事項由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照省發(fā)改委和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)如實公示。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會進行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、以放棄共有權(quán)利、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為理由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費總額70%的費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計為集中供熱，業(yè)主未實際入住或已經(jīng)入住要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費總額的50%交納費用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設(shè)施安全運行的不得停止用熱。

第五十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第五十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用：

（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責(zé)任及有關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十九條  物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)時，社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會，決定并書面告知是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同屆滿后30日內(nèi)做好交接工作。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。

第六十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；

（二）物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)等物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（三）移交本辦法第四十一條規(guī)定的資料；

（四）清退預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用；

（五）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物。

第六十一條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，未成立業(yè)主委員會的，房地產(chǎn)（物業(yè)）行政主管部門、社區(qū)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照法律規(guī)定和合同約定辦理物業(yè)服務(wù)退出手續(xù)，并妥善保管第六十條所列有關(guān)資料、服務(wù)用房、有關(guān)費用等。待新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人選聘后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。

第六十二條　業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負責(zé)人?！?/span>

自行管理的業(yè)主委員會、管理負責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)?！?/span>

第六十三條　縣（區(qū)）級人民政府房地產(chǎn)（住建）行政主管部門、社區(qū)居委會和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

第六十四條　市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局和各縣（區(qū)）房地產(chǎn)（住建）行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進行規(guī)范化考核達標(biāo)，及時處理物業(yè)服務(wù)信訪投訴件。

第六章　物業(yè)的使用與維護

第六十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列房屋及其配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房；

（二）監(jiān)控室；

（三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫（棚）；

（四）綠地、道路、公共場所；

（五）開發(fā)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施，由房產(chǎn)登記機關(guān)在房屋所有權(quán)登記證上予以記載，并在管理區(qū)域內(nèi)公示，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變?！?/span>

第六十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（三）違反規(guī)定在房屋內(nèi)進行裝飾裝修，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（八）排放有毒、有害物質(zhì)；

（九）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（十）制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；

（十三）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

（十四）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營、停放車輛；

（十五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政主管部門，行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費。

第七十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。

建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過6個月。

第七十一條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如車位不足，在條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第七十二條  利用物業(yè)的共有部位及其附屬設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)營收益主要用于補充住房專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十三條　執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護、搶險、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，免交停車費。因業(yè)主需要進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學(xué)品的車輛不得進入住宅小區(qū)。

第七十四條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護、修繕等物業(yè)管理需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合并提供方便。

第七十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)一次性將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶，作為物業(yè)保修期間的維修保證費用，專門用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。物業(yè)保修金交存、使用、管理和退還的辦法，由市人民政府制定。

在物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)后，按照國家、省和市規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；維修費用經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會共同決定后，在專項維修資金中列支。

物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第七十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有2戶以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金制度。

專項維修資金專項用于物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。　

第七十八條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅維修資金專戶。房屋專項維修資金屬全體業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。房屋專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢?！?/span>

第七十九條  發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，同時由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產(chǎn)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準(zhǔn)后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：

（一）屋面防水損壞造成漏雨、外墻滲水、樓體外墻面脫落、道路塌陷、專用排水設(shè)施堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人生財產(chǎn)安全等；

（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴重安全隱患的；

（三）其它危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

待安全隱患處置妥當(dāng)后，維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

第八十條　已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時進行維修、養(yǎng)護和更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第八十一條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七章　附則

第八十二條　本《辦法》涉及的行政處罰，均依照《青海省物業(yè)管理條例》相關(guān)處罰條款執(zhí)行。

第八十三條　本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（二）業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

（三）有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

（四）物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

（五）前期物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)。

（六）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（七）共有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

（八）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第八十四條　本辦法由海東市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)局負責(zé)解釋。

第八十五條  本辦法自2016年3月19日起實施，有效期至2021年3月18日。