甘肅省人民政府關于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定

（2010年9月3日甘肅省人民政府第62次常務會議審議通過 2010年9月9日甘肅省人民政府令第68號公布自2010年11月1日起施行）

　　甘肅省人民政府決定對《甘肅省物業(yè)管理辦法》作如下修改：

　　一、新增一條，作為第十一條：下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權的其他重大事項。

　　二、新增一條，作為第十二條：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　三、新增一條，作為第十五條：業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　四、新增一條，作為第十六條：業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

　?。ㄒ唬I(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　?。ǘ┛側藬担凑涨绊椀慕y(tǒng)計總和計算。

　　五、第十五條修改為第十八條，增加二款，分別作為第二款和第三款：業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

　　六、第十六條修改為第十九條：業(yè)主委員會應當在選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。

　　七、第十七條修改為第二十條：首次業(yè)主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢。

　　八、第二十一條修改為第二十四條：商品房銷（預）售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。

　九、第二十二條修改為第二十五條：規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

　　十、第二十四條修改為第二十七條：物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場（庫），應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應按前條規(guī)定使用。

　　十一、第二十六條修改為第二十九條：建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70％，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　十二、第二十八條修改為第三十一條：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶，服務過程中產生的損耗由供應單位承擔：

　　（一）業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

　?。ǘI(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

　　十三、第二十九條修改為第三十二條，第二款修改為：共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。

　　十四、新增一條，作為第三十三條：建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：

　?。ㄒ唬┬陆ìF售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

　　市、縣、區(qū)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。合同內容應當包括物業(yè)基本情況，管理服務的具體內容、標準和費用，雙方權利和義務，合同期限，違約責任等。

　　十五、新增一條，作為第三十四條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經有利害關系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護。

　　十六、新增一條，作為第三十五條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　十七、新增一條，作為第三十六條：供排水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：

　?。ㄒ唬I(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

　?。ǘI(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

　?。ㄈI(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

　?。ㄋ模I(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

　?。ㄎ澹I(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

　　十八、第三十一條修改為第三十八條：物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的，由房地產行政主管部門責令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款，并在資質等級核準時不予核準。

　十九、第三十二條修改為第三十九條：業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

　　二十、辦法中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。

　　此外，根據本決定對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。

　　本決定自2010年11月1日起施行。

　　《甘肅省物業(yè)管理辦法》根據本決定作相應的修改，重新公布。

附：甘肅省物業(yè)管理辦法（2010年修正本）（2006年3月29日甘肅省人民政府令第26號公布 根據2010年9月3日甘肅省人民政府第62次常務會議《甘肅省人民政府關于修改〈甘肅省物業(yè)管理辦法〉的決定》修正）

　　第一條根據國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

　　配套設施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，做好相關的監(jiān)督管理工作。

　　第四條縣級以上地方人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

　　第五條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，在領取營業(yè)執(zhí)照后30日內，向物業(yè)企業(yè)資質管理部門申請資質證書，并按資質等級從事物業(yè)管理活動。

　　第六條物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。

　　第七條劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

第八條有以下情形之一的，物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理：

　　（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；

　　（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

　?。ㄈ┡涮自O施設備可以共享的；

　?。ㄋ模┥藤Q、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

　?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€物業(yè)管理區(qū)域的。

　　根據前款第（二）、（三）、（五）項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第九條物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

　?。ǘ┕灿迷O施設備情況；

　?。ㄈ┙ㄔO單位、產權單位；

　?。ㄋ模I(yè)主總戶數、居住人口、產權構成比例；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)名稱、管理時間。物業(yè)服務企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門備案。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照國家有關規(guī)定開展活動。

　　業(yè)主人數在50人以上（含本數）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數少于50人，且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主人數在100人以上（含本數）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

　　第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權的其他重大事項。

　　第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50％以上，或者達到30％以上不足50％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。

　　符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告縣級房地產行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　第十四條首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成。

　　縣級房地產行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十五條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十六條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

　?。ㄒ唬I(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十七條業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權，但必須服從業(yè)主大會的決定。

第十八條業(yè)主委員會委員的組成應為5人以上的單數，具體人數由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職。

　　第十九條業(yè)主委員會應當在選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。

　　第二十條首次業(yè)主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢。

　　第二十一條住宅物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定進行物業(yè)管理招標投標的不得開展房屋銷（預）售活動。

　　投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積），經物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十二條建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經分期驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續(xù)。

　　建設單位應當自驗收合格之日起15日內，將建設項目綜合驗收報告報市、縣房地產行政主管部門備案。

　　第二十三條建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設施設備、物業(yè)共用部位及其他應管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。

　　第二十四條商品房銷（預）售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。

　　第二十五條規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

　　第二十六條建設單位不得單獨轉讓物業(yè)共用部分的所有權和使用權。

　　任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場（庫），應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應按前條規(guī)定使用。

第二十八條普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設行政主管部門制定。

　　普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價。

　　物業(yè)管理費按月收取，經業(yè)主同意，也可按季收取。

　　第二十九條建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70％，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第三十條物業(yè)服務費主要用于以下事項：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（六）辦公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I(yè)服務合同約定的其他事項。

　　第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶，服務過程中產生的損耗由供應單位承擔：

　?。ㄒ唬I(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

　　（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

　　第三十二條專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。

　　共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。

　　物業(yè)出現必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)未進行維護的，縣級房地產行政主管部門應當督促實施。

　　第三十三條建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：

　?。ㄒ唬┬陆ìF售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

　　市、縣、區(qū)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。合同內容應當包括物業(yè)基本情況，管理服務的具體內容、標準和費用，雙方權利和義務，合同期限，違約責任等。

　　第三十四條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經有利害關系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護。

　　第三十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十六條供排水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：

　?。ㄒ唬I(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；

　?。ǘI(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

　?。ㄈI(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

　?。ㄋ模I(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

　?。ㄎ澹I(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

　　第三十七條房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規(guī)劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

　　業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　?。ǘΨ课莸膬韧獬兄貕?、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

　?。ㄈ┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

　?。ㄋ模├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏敊嘁娴幕顒印?/span>

　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的，由房地產行政主管部門責令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款9并在資質等級核準時不予核準。

　　第三十九條業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

　　第四十條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第四十一條房地產行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十二條本辦法中以下用語的含義：

　　共用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十三條本辦法自2006年5月1日起施行。